1-2月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)維持較高景氣，商品房銷售較快增長，開發(fā)投資仍有韌性，不過，新開工面積及土地購置規(guī)模均有走弱跡象。湖南螺旋管廠家認(rèn)為，隨著需求的釋放，在政策不斷加嚴(yán)背景下，商品房銷售或?qū)⒎€(wěn)中趨降，房屋新開工可能難再明顯走強(qiáng)。房屋建設(shè)的鋼材需求一般在開工后一年內(nèi)，由于去年全年新開工面積同比下降，今年前兩個(gè)月也表現(xiàn)偏弱，房地產(chǎn)建設(shè)對(duì)鋼材需求的帶動(dòng)將不及去年。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)投資保持韌性

　　統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13986億元，同比增長38.3%;比2019年同期增長15.7%，兩年平均增長7.6%，仍然展現(xiàn)一定韌性。

　　從單月來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在去年10月達(dá)到階段性高點(diǎn)，為12.2%，之后隨著施工進(jìn)入淡季，趕工效應(yīng)減弱，11月和12月增速連續(xù)回落;今年1-2月，按2019年同期基數(shù)測(cè)算的平均增速低于去年12月份。

　　分地區(qū)來看，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資8353億元，同比增長32.4%;中部地區(qū)投資2640億元，增長52.5%;西部地區(qū)投資2834億元，增長45.1%;東北地區(qū)投資158億元，增長28.6%。

　　二、商品房銷售保持較快增長

　　1-2月份，商品房銷售面積17363萬平方米，同比增長1.05倍;比2019年同期增長23.1%，兩年平均增長11.0%，保持了較快增長的勢(shì)頭。

　　從單月來看，商品房銷售面積增速同樣在去年10月達(dá)到階段性高點(diǎn)，為15.3%， 12月份回落至11.5%;今年1-2月，按2019年同期基數(shù)測(cè)算的平均增速較去年12月份略低。

　　分類型來看，1-2月份，住宅銷售面積增長1.08倍，辦公樓銷售面積增長56.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長66.4%。

　　本輪房地產(chǎn)景氣周期已持續(xù)5年，2020年商品房銷售實(shí)現(xiàn)正增長，今年前兩個(gè)月繼續(xù)保持較大規(guī)模，與融資政策收緊進(jìn)而促使企業(yè)加快推盤有關(guān)。由于融資監(jiān)管加強(qiáng)，銷售回款對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)到位資金的重要性進(jìn)一步提升，1-2月份，房地產(chǎn)企業(yè)到位資金分項(xiàng)中，國內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款同比增長分別為14.4%、34.2%、96.3%和63.7%，定金及預(yù)收款增速最高。

　　2020年商品房銷售增長與貨幣環(huán)境較寬松、多地放開落戶限制、房企打折促銷等因素有關(guān)。今年1月開始實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中管理制度，部分銀行的按揭貸款額度受限，后期可能會(huì)一定程度上影響商品房需求的釋放。

　　三、新開工和土地購置規(guī)模走弱

　　1-2月份，房屋新開工面積17037萬平方米，增長64.3%，與2019年同期相比，下降9.4%。從單月來看，新開工增速在去年四季度呈逐月回升的走勢(shì)，12月份升至6.3%，今年1-2月，按2019年同期基數(shù)測(cè)算的平均增速為-4.8%。2020年開發(fā)企業(yè)土地購置規(guī)模同比減少，影響新開工節(jié)奏，新開工增速的反彈未能持續(xù)。

　　施工規(guī)模保持較快增長，1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積770629萬平方米，同比增長11.0%，比2019年同期增長14.2%。

　　1-2月份，房屋竣工面積13525萬平方米，增長40.4%，比2019年同期增長8.2%，開發(fā)企業(yè)降杠桿，加速竣工結(jié)算，竣工有望持續(xù)回暖。

　　由于融資受限，房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿下降。1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1453萬平方米，同比增長33.0%，較2019年同期下降6.0%，較2018年同期大幅下降38.0%。根據(jù)往年數(shù)據(jù)，年初兩個(gè)月土地購置面積在全年占比較低，目前土地購置規(guī)模的下滑不能完全反映趨勢(shì)，需后期持續(xù)觀察，同時(shí)，集中供地制度將影響企業(yè)的拿地節(jié)奏，土地購置規(guī)模的波動(dòng)將加大。

　　四、去杠桿推動(dòng)行業(yè)步入新階段

　　在去年8月形成了對(duì)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，即所謂“三條紅線”后，2020年末，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布相關(guān)《通知》，要求在我國境內(nèi)設(shè)立的中資法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，其房地產(chǎn)貸款余額占比及個(gè)人住房貸款余額占比不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)確定的相應(yīng)上限。隨著經(jīng)濟(jì)逐步走出疫情的沖擊，政策面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的約束加強(qiáng)，部分城市收緊樓市調(diào)控政策，多地加強(qiáng)住房信貸管理，嚴(yán)防經(jīng)營性貸款等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，過去20年，行業(yè)通過高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。去金融化會(huì)抑制行業(yè)由杠桿驅(qū)動(dòng)的成長性，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將進(jìn)入新階段。

　　五、房地產(chǎn)建設(shè)用鋼短期有支撐，中期可能走弱

　　今年1-2月，商品房銷售保持較高景氣，后期來看，融資收緊情況下開發(fā)企業(yè)積極促銷加快回款的意愿較強(qiáng)，銀行貸款集中度管理對(duì)需求產(chǎn)生一定限制，綜合影響下銷售規(guī)模可能穩(wěn)中趨降。

　　房地產(chǎn)投資方面，2020土地購置規(guī)模和新開工面積均同比下降，今年1-2月，兩項(xiàng)指標(biāo)繼續(xù)走弱，如果連續(xù)回落，則勢(shì)必拖累建安投資部分的增長，房地產(chǎn)投資有下行壓力。目前建設(shè)項(xiàng)目存量施工規(guī)模保持增長，短期內(nèi)開發(fā)企業(yè)加快施工和竣工，房地產(chǎn)投資能夠保持一定韌性。

　　存量施工節(jié)奏加快將支撐房地產(chǎn)行業(yè)的短期用鋼需求，由于房地產(chǎn)建設(shè)的用鋼需求一般集中在開工后的一年內(nèi)，而去年新開工面積有所下降，今年1-2月份新開工繼續(xù)走弱，隨著施工竣工加快，存量施工規(guī)模也將收縮，下半房地產(chǎn)建設(shè)用鋼可能走弱，今年全年房地產(chǎn)建設(shè)對(duì)鋼材需求的帶動(dòng)將弱于去年。

　　長沙防腐螺旋管廠家認(rèn)為，長期來看，房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模正進(jìn)入頂部區(qū)域，未來鋼材需求應(yīng)注意挖掘結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，如“十四五”規(guī)劃提出發(fā)展壯大城市群和都市圈，將是房地產(chǎn)投資的重要區(qū)域。